¿Qué es FIRPTA?

FIRPTA —siglas de Foreign Investment in Real Property Tax Act (1980)— es una ley federal de EE. UU. que regula la venta o disposición de propiedades ubicadas en EE. UU. cuando el propietario o vendedor es un extranjero —persona natural no residente o entidad extranjera.

Bajo FIRPTA, las ganancias derivadas de la venta de ese inmueble deben tributar en EE. UU., como si el vendedor fuera un residente local.

¿A quién afecta?

• Personas naturales que no residen en EE. UU. (non‑resident aliens) que vendan una propiedad.

• Compañías, sociedades, trusts, o entidades extranjeras que posean bienes raíces en EE. UU. y los vendan.

• No aplica cuando el vendedor es ciudadano americano, residente permanente o entidad estadounidense calificada.

¿Cómo funciona la retención de impuestos al vender?

Para asegurar el cumplimiento del impuesto, la ley exige que el comprador retenga una parte del precio de venta —llamada “withholding” (retención)— al momento del cierre (closing) y la deposite en una cuenta especial para ser remitida al fisco (IRS).

• La tasa estándar de retención desde 2016 es del 15% del precio bruto de venta.

• Antes del 2016 la tasa era del 10%.

• Tras la retención, el vendedor extranjero debe presentar su declaración fiscal en EE. UU. Si la ganancia real es menor que el monto retenido, puede solicitar la devolución del exceso.

Importante: la retención no es un impuesto final por sí sola —es un anticipo/garantía para asegurar que el vendedor declare correctamente su ganancia ante el IRS.

Responsabilidades del comprador

Cuando compras una propiedad a un vendedor extranjero, tú eres el responsable legal de hacer la retención —no el vendedor. Si no retienes, puedes quedar sujeto a sanciones o a asumir la obligación tributaria.

Por eso es clave:

• Verificar que el vendedor sea efectivamente extranjero

• Utilizar formularios oficiales (ej. IRS Form 8288, 8288‑A) para reportar la retención

• Entender que esta retención se aplica sobre el precio total de venta, no sobre la ganancia neta

Excepciones y alternativas

En algunos casos se puede solicitar al IRS una reducción de la retención, solicitando un “Withholding Certificate”. Esto implica demostrar que la ganancia esperada es menor —por ejemplo, por costos, mejoras, gastos de venta, etc.— y recibir un permiso para retener menos antes del cierre.

Pero estas opciones deben planificarse con anticipación y con asesoría legal/fiscal.

¿Qué significa FIRPTA para ti como inversionista extranjero?

Si compras una propiedad en EE. UU. (por ejemplo, Florida) mediante una estructura adecuada —persona natural, LLC, trust u otro vehículo legal—, debes considerar el posible impacto de FIRPTA al momento de vender. Esto influye en:

• Cómo estructurar la titularidad (nombre personal o empresa)

• Planificación fiscal: calcular posibles impuestos, anticipar retenciones

• Decisión de mantener la propiedad a mediano/largo plazo o planear salida con antelación

Si no lo haces, corres el riesgo de recibir menos de lo esperado al vender, o de enfrentar complicaciones con el IRS.